Eine Vielzahl von Neubauprojekten scheitert bereits in der Phase der Baurechtsschaffung – in der Lph. 0-2 liegen aktuell eine Vielzahl von Projektrisiken:

In Berlin ist "Neubau bezahlbarer Wohnraum" ein Widerspruch in sich: Man baut für 14-17€/m² Wohnfläche bei aktuellen Baukosten und Grundstückspreis in B-Lagen bei 1,5% Zinsen, 2,5% Tilgung und 1,5% Leerstand, Bewirtschaftung etc. und erwartet Mieten zwischen 6,50 und 7,50€/m².
Der ehrliche Begriff wäre: Subventionierter Wohnraum.

Manche Bebauungsplanverfahren scheitern nach einigen Jahren, manche ziehen sich über eine Vielzahl von Jahren, trotz extrem hohem Bedarf an neuen Wohnungen! Daran könnte man etwas ändern!

Unser Städtebau-„Tool“ Mietkostenchecker, gemeinsam erarbeitet mit Dennis Müller, HTW Berlin, im Rahmen einer Bachelorarbeit, schafft Transparenz und erläutert klar und einfach verständlich die Zusammenhänge zwischen Städtebau und Mietpreis ohne Subventionen.

Hier gibt es einen Vergleich von städtebaulichen Entwürfen in Bezug auf Kosteneffizienz und Mietkosten und ermöglicht den Laien, im Partizipationsprozess die Folgen ihres Handelns auch aufzuzeigen:

„Wo sollen denn mal Ihre Kinder wohnen?“
„Möglichst in meiner Nähe."
"Dann müssen wir im Rahmen der Partizipation dafür sorgen, dass Sie sich dies auch leisten können.“

Der „Mietkosten-Checker“ verdeutlicht den Teilnehmern, welche immensen Mietkostenunterschiede zwischen dreigeschossigen freistehenden Häusern und einer siebengeschossigen Blockrandstruktur analog Prenzlauer Berg mit gewerblicher städtischer EG-Nutzung bestehen.

Vergleicht man beispielsweise ein Haus mit drei Geschossen mit einem Haus mit sieben  Geschossen wird folgendes deutlich: Beide haben ein Dach und eine Gründung. Ein Haus, welches 9 m tief ist und ein Haus, welches 15 m tief ist, haben ebenso eine Vorder- und eine Rückfassade. Ein Haus in einer Blockrandstruktur hat zwei gedämmte Seitenfassaden weniger als ein freistehendes Haus.

Das „Tool“ splittet die Baukörper in Bauteile. Aus den hieraus ermittelten Baukosten wird eine Kostenmiete (eine Miete, die Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftung deckt – ohne Gewinnanteil/ Rendite) ermittelt. Somit wird schnell eine wirtschaftlich sinnvolle Bauweise erkennbar.

Wenn diese Ergebnisse in „ehrliche Partizipationsverfahren“ eingebracht und die Teilnehmer aufgeklärt werden, dass Entscheidungen über Geschossanzahl und Dichte direkten Einfluss auf die Miete haben, kann man Städtebau so gestalten, dass sich die nachfolgenden Generationen Wohnraum ebenfalls leisten können.